福州SOHO量价齐跌现在买是抄底还是帮别人解套?

时间:2019-10-08

  在昨天的文章中,我们对福州上半年楼市的政策、土地、住宅市场方面进行了数据阐述和观点解读。整体而言,无论是数据还是实际表现,上半年的楼市尚处在平稳阶段。

  据CRIC数据显示,2019年上半年,五区和闽侯的商品住宅成交量均占据绝对主力,除此之外,商办市场也值得一提。整体来看,福州的商办市场,在市场调整压力下,投资预期下降,市场表现不佳。

  上半年五区SOHO供应量下滑至中低位,成交量环比腰斩,成交均价持续中位运行。具体来看,2017年上半年的供求量达到近几年的高峰期,价格也处于近几年高位。主要因为当时福州住宅受限价影响,香港九龙图库看图区断供已久。而SOHO受此影响较小,供需两旺态势显现,且不受限签影响,价格也一度攀至高位,甚至多个月都超过住宅成交均价。

  2018年初,随着福州住宅陆续放量,加之此前购买SOHO的投资客被逐渐消耗,客户的选择性也较多,一方面客户被分流,另一方面,住宅在限价背景下,性价比也更为凸显。尤其是对于三级市场需求相对较小的商办市场来说,SOHO的竞争优势并不明显。所以,近一年时间,即便价格有明显让利,但福州五城区SOHO供应及成交量仍然双双下滑,按照目前的情况,这一态势还将持续。

  上半年闽侯SOHO供求量中位运行,整体市场供大于求;均价受低价项目集中备案影响大幅下滑。

  闽侯领跑福州SOHO市场,市场成交份额超五成;五区方面,仓山为主战场,成交占比近三成。

  上半年五区、闽侯SOHO市场均供过于求,存量上涨;五区去化速度放缓,周期拉长,闽侯去化持续加快,去化周期明显缩短。

  从上图来看,目前主战场SOHO的库存量均未超过50万方,但其去化速度缓慢,五区和闽侯去化周期分别为18-20个月,去化压力较大。

  但值得一提的是,SOHO的存量不能只看新楼盘的库存和去化周期,而是结合三级市场,即二手房市场来看。因为此前购买的用途多为投资,相当于现在买入后,未来进入二手房市场的竞争压力可想而知。

  尤其是一些外围地区和偏远郊县的SOHO产品,交房多年都难以出租,更不用说会有人来购买。虽然早前投入的资金成本不高,但是收益甚微甚至没有收益,未来难以解套,还不如将这些成本用于其他资金流动性较高的理财。

  2019上半年,【闽越水镇】夺得销售金额及面积“双冠王”,仓山区表现亮眼,双排行榜中均占4席。

  综合而言,目前福州的商办市场主要以办公类产品为主,主战场在售办公项目高达37个。以SOHO为例,虽然福州SOHO价格相比之前高峰期有所降低,但与早前低价购买的同板块同类产品相比,进入二手市场后更是无价格优势,且SOHO的过户费用较高,加之贷款利率也更高,购买二手SOHO的客户基本为一次性付款,这样相当于能接受以上条件的客户群体十分稀少,供过于求现象将更加明显。

  如果是从投资角度而言,租金回报率是不可忽视的点(开发商返租的除外),着重要考量周边同类产品的库存和竞争力。更何况在房地产“稳增长、稳预期”的当下,住宅都很难保障足够高收益,更何况风险大、库存极高的办公类产品。是抄底还是接盘,答案也不言而喻。返回搜狐,查看更多


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